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【3Bed 2.5Bathとは?】
アメリカ不動産投資のQ&A
〜 3Bed 2.5Bath 〜

アメリカの不動産物件情報を拝見していますと、今回のQ&Aタイトルの用に「3Bed 2.5Bath」のような文言を目にします、なんと無くニュアンスでこんな感じかな?とご想像されると思いますが実際にはどのような意味なのか。

3Bed   → ベッドルームが3部屋有ると言う事を示しています。

2.5Bath → 先ずは2Bathですがバスルームが2箇所(基本お手洗い付き)と言う事を示しています。
       続いて0.5Bath、はシャワールームが別途用意されていると言う事を示しています。

蓋を開けると単純な事ですが、情報が無いとシャワールームなどが判りづらい点となります。



【譲渡所得税】

アメリカ不動産投資のQ&A
〜 譲渡所得税 〜

不動産売却時、譲渡益が発生した場合に掛かってくる税金です。

不動産購入価格が2,000万円とした時、不動産売却価格が2,200万円の場合、利益が200万円となる事から利益分に掛かってくる税金が譲渡所得税となります。
税率ですが、不動産の保有期間により変わってまいります。

短期譲渡所得 所得税30% + 住民税9% = 39%(200万円の39% 78万円が譲渡所得税となります)
長期譲渡所得 所得税15% + 住民税5% = 20%(200万円の20% 40万円が譲渡所得税となります)

※ 「短期譲渡と長期譲渡の期間の境目」
   不動産を保有後、1月1日を何回経過したかで分かれます。
   1月1日を6回経過すると長期譲渡に分類されます。
   1月1日経過回数が6回に満たない場合に短期譲渡に分類されます。

※ 以前のQ&Aに出てまいりました「減価償却」がございましたが、経費計上した部分は譲渡所得の課税対象となります。



【課税所得】
アメリカ不動産投資のQ&A

〜 課税所得 〜

簡潔にお話しさせて頂きますと「課税所得」とは総支給額と呼ばれる全収入から、必要経費と控除分(配偶者控除、基礎控除、など)を除いた、課税される収入の事を指します。

この一つ前のQ&Aでお話しさせて頂きました、「耐用年数と呼ばれ経費として計上できる」お話をさせて頂きましたが、耐用年数で出てまいりました金額はこの課税所得から差引く引く事が出来ます。


例えば

土地建物2,000万円、建物割合50%(建物の価値が1,000万円)、耐用年数が残10年の物件を購入致しました。 1年分の経費計上できる金額は、100
万円となります。 課税所得が500万円の場合、100万円を経費として引いた場合は課税所得が400万円となります。

課税対象分が減った事から、納税額が少なくなると言う事なのですが。数字でわかり易くお話しさせて頂きますと。

課税所得 500万円 所得税+住民税=112万円
課税所得 400万円 所得税+住民税=  81万円

以上の事から実質31万円、納税額を減らす事が出来たと言う事になります。課税所得が大きく、経費計上分も大きい方が納税額の削減効果が大きくなってまいります。



【不動産の耐用年数】
アメリカ不動産投資のQ&A


〜 不動産の耐用年数 〜

耐用年数=物の劣化年数を国が定めており購入代金を耐用年数で割ります
算出された代金を毎年の経費として計上する事ができる制度となります。

●木造住宅(居住用/店舗用)・・・・・・・・  耐用年数 22年
●木骨モルタル造(居住用/店舗用)・・・・・  耐用年数 20年
●鉄骨鉄筋コンクリート作り(居住用)・・・・耐用年数 47年
●レンガ造り/石造り(居住用/店舗用)・・・・耐用年数 38年
●金属造(居住用/店舗用)骨格材の肉厚により  耐用年数が変わります19年〜34年

「Q&A」減価償却でも記載致しましたが例として以下をご参照ください。

例:木造新築住宅を2,200万円で購入した場合。(土地代は含まず、純粋に建物分だけを計算します。注:土地代は劣化しない為減価償却できません)
 新築木造住宅の耐用年数は22年の為 → 2,200万 ÷ 22年 = 100万円
 以上の計算結果として毎年毎年22年間、年間100万円分経費計上する事が可能となります。

※100万円分の経費計上 → 総所得から社会保険や年金、控除分等を差し引いた後に残る収入を「課税所得」と言いますが、この「課税所得」が税金の対象となります。

減価償却とは、この課税所得から経費計上分(今回の例ですと100万円分)を差し引く事ができると言う物になります。



〜 耐用年数 〜
「新築ではない耐用年数」の場合

築10年の木造建築の場合、新築時の価値は2,200万円でしたが10年を経過し価値が1,200万円になったと過程します。計算方法は次の通りです。
(22年-10年)+10年×0.2=14年 左記の様に、10年経過した木造建築は計算式の結果、耐用年数が14年となります。 今現在の価値が1,200万円ですので、1,200万円÷14年=85.7万円
向こう14年間、85.7万円分を減価償却できると言う結果となります。


「築22年の木造建築」 建物価値が300万円の場合。
耐用年数が終了している木造住宅はどの様になるのか? と言いますと、一律して4年間が残耐用年数(減価償却期間)となります。
計算式としては(22年-22年)+22年×0.2=4.4年 ←小数点以下は切り捨てとなる為 4年となります。

建物の価値が300万円÷4年=75万円 向こう4年間に渡り、年間75万円を経費として計上できます。



〜 アメリカの築22年木造住宅を購入した場合の例 〜

土地建物3,600万円の物件を購入しました、米国においては土地代が安く建物比率(購入価格に於ける、土地建物の代金比率)が大きい為購入価格の大半が建物と言う事になります(22年経過した物件)、建物分は3,000万円です。

これを耐用年数分で減価償却費を計算致しますと。 3,000万円÷4年=750万円となり、4年間毎年750万円を減価償却できる事となります。

以上、不動産の耐用年数でした。



【Depreciation(減価償却)とは?】


〜 Depreciation(減価償却)とは? 〜

物の劣化代として、購入した物の代金を数年間かけて経費計上できる制度の一つとなります。

数年間?
経費計上できる劣化年数は物により設定されており、それぞれで異なります。不動産でお話しますと建物部分の減価償却年数は木造建築の場合22年間となりますが鉄筋造やレンガ造になりますと異なってまいります。 また土地に関しましては劣化しない為、減価償却には該当しません。

もう少しお話を進めますと、2,000万円の木造建築(建物のみ)を新築で建てた場合の減価償却は22年間となります、これは木造建築の耐用年数が22年で有る事から設定されているのですが、2,000万円を22年間で割りますと 年間約90万円の減価償却費となります、この90万円は何処に充てられるかと言いますと、課税所得から差し引く事ができます。

課税所得に関しまして後ほど詳細をお話させて頂きますが、簡単にお話し致しますと所得から90万を引き、課税対象金額を少なく計上できる事となります。



【キャピタルゲインとは?】
アメリカ不動産投資のQ&A


〜 capital gain(キャピタルゲイン)とは? 〜

購入(入手)した株式や債権、土地などの資産性の有る物を所有している状態から、それらを売却しようとした時に発生する「売却差益」この売却差益の事をcapital gain(キャピタルゲイン)と言います。

例として
3,000万円で不動産を購入、上昇を続けた不動産は5年後に3,600万円となりました、この段階で売却した場合 600万円の売却差益が発生します、この600万円がcapital gain(キャピタルゲイン)となります。

因みに、capital gain(キャピタルゲイン)には税金が発生します(不動産の場合ですと、保有期間により売却益税率が変わります)



【エスクローとは?】
アメリカ不動産投資のQ&A


〜 エスクローとは? 〜


「アメリカに於いて
  公正な不動産取引を実現させる為の第三者機関としてエスクローがございます。」


例えばPさんが日本で不動産を購入しようとした時
 知人かその繋がり又は近くの不動産会社や聞き覚えのある会社を頼りに行動すると思います。

これをA不動産会社とします。

欲しい不動産がある場合、その物件を管理しているB不動産会社へA不動産会社はアクセスします。

この後、取引が進むにつれ金融機関の方など多くの方と関わる事となりますが、概ねその方々はA不動産会社と繋がりの有る方、またはB不動産会社と繋がりの有る方と言う事となります。


「では、アメリカで言う所の公正な取引とは?  エスクローとは?」

アメリカでの不動産取引は、不動産を購入したいCさん、不動産を売却したいDさん
間に入る形で公明正大な取引を行う第三者機関としてエスクローがあります。

「CさんはDさん所有物件を欲しい旨」が伝わっている状態から流れをお話いたしますと。



[エスクローがオープン]


[Cさんはエンクローヘ代金の支払いを実施]


[エスクローは買主Cさんから代金を受け取った旨、売主Dさんへ伝えます]


[売主Dさんは不動産を買主Cさんへ引き渡し実施]


[買主Cさんは不動産受け取りをエスクローへ連絡]


[エスクローは売主Dさんへ代金の支払い実施]


[全ての取引が完了し、エスクローがクローズ]


以上が、エスクローとなり米国に於いての不動産取引の大前提となっています。
この事から、米国不動産取引の透明度はとても高く、世界不動産取引透明度ランキングでは日本よりかなり透明度が高いと評価されています。



【sqftとは?】
アメリカ不動産投資のQ&A

〜 sqft 〜
アメリカの不動産において面積を示す「sqft」(スクエアフィート・スクエアフットと呼びます)

日本におけるメートル法と違い、ご存知のことと思いますがアメリカに於いてはフィートを単位として一般的に利用しています。
フットとは足の事ですが1フィート(約30cm)を概ね足の大きさと同じと考え、1歩 footの複数形をfeetと言います。

私達日本人が慣れ親しんだメートル法に変換するには以下の式に合わせると計算できます。
○sqft × 0.09290 = ○m²

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