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物件の仕入れ

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アメリカ不動産 エリア選定の仕方世界中の投資家が注目しているアメリカ不動産

アメリカ不動産価格推移・出典/ケースシラー

アメリカ不動産価格推移・出典/ケースシラー

エリア選び

左記の図で見ますと、サブプライムローンを原因とした、リーマンショック等のアメリカ不動産の大幅下落から完全に脱している様に見えますが、ワシントン/ラスベガス/ニューヨーク等の大都市圏においては未だ下落以前の水準に届いておりません。
反してテキサス州の各地を筆頭に、幾つもの地域で下落以前の数値を超え更に伸び続けております。
ここまで、いくつものデータをご覧になられて推察できる事と思いますが、1つの州が1つの国ほどの広大さと力を持って居る事から、アメリカを一つの国として割り切る事は、時として難しい材料になります。
以上の事を踏まえてエリア選びを厳格に行わなければなりません。

「~なぜテキサス州ダラスエリアが注目されているのか~ アメリカ不動産購入の基礎知識」にてお話させて頂きましたが、
抑えるべき点といたしまして

  • 人口増
  • GDP
  • 安全面
  • 利便性
  • 世帯収入
  • 学区
  • 平均不動産価格と平均世帯年収の差

等が、とても大切な点になります。

エリア選び

人口増
何度もお話に出て参りましたが、人口増が最たる条件になります。
GDP
経済が回っている、発展している、価格の上昇に繋がる事として確かな指標となります。
安全面
子育て世代だけでなく、独身女性だけでなく、家族を思いやり友人を大切にするアメリカ人にとって、安全面の重要度はとても高いです。
利便性
日本よろしく、交通の便を含める利便性がとても大切と
なり、空港等への行き易さ(距離/アクセス)の考慮が必要です。
世帯年収(平均世帯年収と平均不動産価格の差
→(例)1対3.6 下図ご参照下さい
賃料UPやキャピタルゲイン、売却時の時間的ロスを考えますと必須項目になります。
学区
日本の一部地域では当然の事となっているように、良い学区はそれだけで価値がございます。

下記図、テキサス州プレイノ(ダラス北北東に隣接)をご覧頂くと、平均年収の3.6倍程で戸建を買う事ができます。テキサスの方(アメリカ)が気軽に家を替える根拠の一つとなります。

都市別年収/物件比較
東京都
港区
ハワイ州
ホノルル
テキサス州
プレイノ
カリフォルニア州
ビバリーヒルズ
ニューヨーク州
マンハッタン
人口 25.3万人 35.2万人 28万人 3.4万人 160万人
住宅平均価格 8,500万円 80万$ 30万$ 67万$ 187万$
平均所得 900万円 6.5万$ 8.3万$ 10.2万$ 7.5万$
年収/物件比較 1対9.5 1対12.3 1対3.6 1対6.5 1対24.9

売却時リスクヘッジ物件物件所有中も安心

認定再生物件Insec

例えば、古くなってしまったアメリカ戸建て住宅、築29年が経過し土足にさらされ汚れてしまった床や壁。
経年劣化の水道管や、ガス管と外観からは見つけられない家の傷みをInsecで蘇らせます。
Insecの保証は2年間ですが、1度リセットされた物件はそこから、また長持ち致します。
Insec導入後、数組の賃貸人に5年ほど貸した所で、設備の問題等は起きないでしょう。
6年目に売却予定だとしましたら、Insecと言う事でスムーズに売却できる事でしょう。
キャピタル効果も望める事でしょう。

選定エリアはノースダラスアメリカ本社は安心のノースダラス

ノースダラス

エリア選定において、色々と着目すべき点を述べさせて頂きましたが、そのすべてが揃っている場所がノースダラスです。
人口増・GDP・安全面・利便性・世帯年収・学区。テキサス州最大の人口を誇っているのはあの有名なジョンソン宇宙センターが有るヒューストン(人口230万人)なのですが(ダラスの人口131万人)、幾つかの地区の集合体→都市圏で見てみますと、ヒューストン・ザ・ウッドランズ広域都市圏の人口は611万人となりダラス・フォートワース広域都市圏の人口は685万人、以前はダラス都市圏の方が人口が少ない状況でしたが、ヒューストン都市圏の人口を抜き今も伸び続けております。

テキサス州の近代history

アメリカ合衆国の一部としてのテキサス州の歴史が1845年に始まる。人が住んだ集落では、後期旧石器時代まで遡る事ができ、歴史は、スペイン/フランス/メキシコ/テキサス共和国/アメリカ連合国/アメリカ合衆国、6つの独立国の一部として形成されている。
1820年代~合衆国からの移民がこの州に入り、次第にメキシコの人口を上回るようになる。

1836年、テキサスのヒスパニックのテハーノらと共に彼らはメキシコに対して独立闘争を起こす。
独立を認めないメキシコ軍を撃破。独立国家として10年後の1845年にテキサス州は合衆国に加わる。

西部開拓時代を経た州は、大規模な牛/放牧と綿花農業により特徴づけられ、20世紀に入り急成長し、1994年にアメリカで二番目に人口の多い州となる。ハイテク産業を基盤に経済上極めて多角的に。
州はアメリカ南部、テハーノ、アフリカ系アメリカ人、ドイツ系テキサス人(Wikipedia:German Texan)の文化の交流で形成されて
いる。

テキサス州は古くよりエネルギー資源により経済を支えられてきた。近年では「シェールガス」100年以上前から各地にて採取が行われていたが、採算に合う地域が中々無い中、テキサス州では一時シェールガス経済に沸き人口増加も有った。今ではトヨタをはじめ多くの企業の流入により経済/人口が増加している。不動産価格の上昇はまだまだ続きそうです。

出典:近代百科より一部抜粋

アメリカ不動産購入現地視察/物件購入

他のページも含め、エリア選定が重要であり、同様に管理も大切である事をお話いたしました。
ではいざ物件を購入しようとした時の問題は何でしょう?アメリカの不動産取引においてはエスクローと呼ばれる透明性の高い機関を間に、買い手と売り手を契約完了へ導きますが、他に色々とございまして、先ずはタイトルと呼ばれる物が御座います。

これは敷地面積や所有権などすべての必要事項を記載したタイトルレポートと呼ばれ、必要な情報を確認する事ができます。
万が一記載と異なる若しくは記載されていない事があった場合の損害補償としてタイトル保険と言われる物も有り、加入が必須となり
ます。
遠隔地の不動産を購入し異国の方がご入居される事を考えますと、多くのサポートが必要となり個人での購入は投資/資産形成として
考えますと危険度が高いと言えます。
強い要望がございます場合、仲介もできます。担当より多くの情報を得てご判断下さい。

アメリカ不動産投資をトータルフォロー

私共は、お客様に投資物件/資産形成物件として各種データに基づき現地視察を重ねた中、アメリカ本社/現地のベテランエージェント/現地スタッフと日本のグループ会社と協議した上で物件を仕入れております。仕入た物件は私共自身が投資したいと考える物件であり、 住みたいと考える物件/環境/各チェック項目を考慮し選定しております。
それは売却時にも有利に進められる物であり、お客様にご満足いただける物です。

アメリカ不動産 [購入~売却]

アメリカ不動産購入物件紹介

テキサス州フリスコの物件

テキサス州フリスコの物件
4Beds
4つのベッドルーム
2/5Baths
2か所のお風呂/1か所のシャワー
2.418Sqft
建物/230㎡(70坪)
builtin1995
建築年 1995年(築23年)

テキサス州プレイノの物件

テキサス州プレイノの物件
3Beds
3つのベッドルーム
2/0Baths
2か所のお風呂
2.243Sqft
建物/208㎡(64坪)
builtin1994
建築年 1995年(築23年)

HPに掲載しております、物件紹介は簡易的な情報となります。
(掲載準備中に売却となってしまう為、ご了承くださいませ)

実際のお話のときは詳細データをご用意致しております。

アメリカ不動産購入賃貸管理(入居/更新/滞納/退去/保険)

賃貸管理
賃貸人のご入居

担当エージェントの面談による、入居者様の選定をさせて頂きます。
家を大切に利用してくれる方、滞納が無くルールを守る方、素行に問題の無い方等
(*オーナー様の意向を反映致します。入居者選定より、空室回避の優先度希望の場合を除きます)

更新

基本1年毎の更新となります。オーナー様の意向/エージェントのアドヴァイスを織り交ぜ、賃上げして行きます。

滞納

賃貸人が滞納してしまった場合、担当エージェントによる確認 → 解決しない場合は法的処置を取ります。
(*上記、面談から滞納の可能性がある賃貸人のご入居は、とても低い確率の事となります)

退去

賃貸人の希望により退去となる場合、現状回復後に担当エージェントの物件確認が入り問題が無ければ、そのまま退去となります。
担当エージェントの確認により、問題が認識された場合、その個所の現状回復を賃貸人に依頼し、対処後問題が無ければ退去と
なります。

保険

担当エージェントが「テナント保険(賃貸人保険)」を用意。ご入居時に賃貸人にテナント保険に加入頂き、
賃貸人の過失等でオーナー様の物件に損害が発生した場合、保険を使い賠償して頂きます。

アメリカ不動産購入空室対策

アメリカ本社  Universal Investact Incが空室対策を致します。

基本として、空室の可能性が極めて低い「選定した場所」であり、素晴らしい物件と言う中、多少なりの空室状態が有るかも知れません。その様な時の空室対策ですが、ネットの告知が当然の中、対策が必要と判断した場合/又はオーナーからの事前/若しくは緊急のご要望があった場合ネット告知の露出を上げ弊社独自の方法にて賃貸人を集め、空室率を下げてまいります。

Risk hedge

アメリカ不動産購入資金調達

アメリカ不動産購入に際して、利益率を考えた場合に最も効率的なのは現金購入となります(自己資金100%)、アメリカ不動産購入にも色々な形が御座いますが物件価格の50%を自己資金から出した場合、自己資金を10%出した場合によって利益率は変わりますが、様々な購入の仕方がございます。
もう一度逆の見方で同じお話をしますと、物件価格の50%をローンで購入、物件価格の90%をローンで購入する事ができます、当然ではございますが厳密なシミュレーションを行い利益率を考慮し、ご判断いただけます。

アメリカ不動産売却売却シミュレーション

シミュレーションシート

シミュレーションシート

*此処が大前提となります:
厳格な物件選定や優れた担当エージェント等、全てをクリアした上でシミュレーションを行います。

為替レート/物件購入価格/購入諸費用/融資金額/融資金利/
自己資金/賃貸経費/空室考慮/賃料収益/減価償却/納税額/税効果/売却益税/キャピタルゲイン
等々を考慮に入れ売却シミュレーションを作成致します。
お客様とお話をし、売却のタイミングとするか若しくは継続して持ち続け賃料収入とキャピタルゲインを更に狙っていくかを再考して行きます。

*シミュレーションシート
ドル為替や経済状況、空室率等により係数が変わってまいります。
情勢に合わせた鮮度の高いシートをご提供する目的から、上記画像は鮮明度を下げさせて頂いております。
個別相談時、鮮度の高いシートをご用意させて頂きます。予めご了承下さいませ。

アメリカ不動産売却売却サポート

資産形成として保有したアメリカ物件を最短5年~6年で売却となります、中にはご事情が発生し購入後3年や、更に短期間保有で売却される方も居られるかも知れません、お客様にとって様々な状況の中売却事由は発生致します、また長期に保有しランニング(賃料収入)を得ていきたいと言ったご事情もあるかと思います、長きに渡りお付き合いしてゆく事となる中、可能な限りのサポートをさせて頂く事
は勿論ですが、売却の場合は少しでも高値で手放せるよう、エージェントとして最善を尽くしてまいります。

日本では欲しい物件の場合、も う少し値が上がっても購入したい、とは言っても少しでも安く購入したいと言う心理が働きます。
アメリカはどうでしょう、どうしても欲しい物件となった場合高く購入しても幸せと言う心理の中、購入してきます、データや地域状況を基にその様な方へご購入(売却)頂ける様尽力させて頂きます。

アメリカ不動産売却アメリカ(日本)不動産売却に関する税金

外国税額控除

日本・アメリカにおいて申告/納税の必要があります。
日本においては[居住地国課税]、保有している地のアメリカ不動産課税[源泉地国課税]がございます。

日米の[租税条約]から、二重課税回避が明記されております。
又、源泉地国課税→居住地国課税に反映する、外国税額控除の制度もございます。

アメリカで不動産取得税は有りません、ただエスクローの中で固定資産税を払う事がございますが、此れは当年に支払う固定資産税の前払い(前倒し)している物となります。

「不動産の購入時」と言う経済が動くタイミングでは税金が発生しない!!
(アメリカ経済が上昇し続けている理由が垣間見えます)

アメリカ不動産賃料収入の[所得税]

当然ですが日本よろしく、ご自身で住まわれる場合に税金は発生しません。
また火災保険/修繕費用/空室等から賃料収入がマイナス(赤字)の場合も所得税は発生致しません。

固定資産税

アメリカは州により、固定資産税負担率が変わって参ります。
日本は世界的に見ても、固定資産税の低い国ですので税金の高いアメリカ州(州により違います)と比べますと、少なからず驚かれるかも知れません。
また、アメリカ不動産にはキャピタルに関わる税金が有り、不動産保有が1年未満の場合 40%の税金が掛かり、保有が1年以上の場合20%の税金が発生致します。

日本国内における税金

アメリカ不動産を保有し/売却する迄の利益が課税の対象と成って参ります。
日本国内に居住している方は、対象不動産が海外であっても賃料収入/売却益に対しては国内で確定申告/納税の必要がございます。

先程の記載の様に、アメリカ不動産購入時に国内で税金が発生する事はございません。
アメリカ不動産保有時に得た賃料収入に所得税が発生、売却時にキャピタルゲインが発生した時、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税に関しましては、アメリカでのキャピタルゲイン税の様に保有期間により税率が変わって参ります。

  • 5年以内に売却した場合
  • 5年超で売却した場合

5年超…不動産取得後、1月1日を6回経過しますと長期の括りとなります。
※税金が発生する場合…インカムゲイン、キャピタルゲインにおいて利益が出ている場合に限ります。

日本の税制/法律において、築22年以上の木造物件の場合、建物部分を4年間で減価償却できます、この事から4年間は赤字になる可能性がございます。

日本で赤字/アメリカで黒字、可能性としてはその逆も有ります、また日米赤字や日米黒字も考えられます。
どちらも黒字の場合ですが二重課税にならない様 注意が必要となります。
この場合[外国税額控除]を使い、日本の所得税から差し引きます。

TAX

店舗紹介

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