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海外不動産管理の実際

海外不動産投資を過去に挑戦した方は、少なからずご存じの事と思いますが、海外不動産投資において重要な事の一つ!!
そして失敗する理由の一つが管理面です。
どれ程経済が発展しているエリアの物件で利回りが良くとも、管理が行き届いていなければ、空室続きも当然です、
地域や賃貸人とのトラブルも当然の様に発生します。
管理会社の選定はとても大切でそれ以上に管理をする担当が肝心なのです、この点を見定められなければ海外不動産投資の成功は難しいでしょう。

アメリカ不動産投資と言う中で賃貸人は家を慈しんでくれるのか?
日本人は住んでいる家を大切にし、時にはリフォームも行います、ですが戸建の寿命としては30年から40年程です。
アメリカの戸建は100年以上もつのですが、基本持ち主が家を大切にし長く住めるように(価値を下げない様)手を加えていきます。
日本人とアメリカ人の「家を大切にする」は同じ方向性では無いのです。
日本人は生活圏となる屋内を大切にします。アメリカ人は家の長持ちに着目し建物を大切にします。
地域にも、人にもよりある程度は差がでますが、アメリカの方は基本土足で生活する事
から屋内を綺麗に使用すると言う点においては、日本と大きな差がございます。

海外不動産管理の実際

ここでは、何をお伝えしたいかと言うと、管理担当者が大切だと言う事なのです、海外不動産を購入し何処の誰が管理するのか。
担当者が賃貸人をある程度選定しないと、「投資した物件は大きく早く劣化していきます」と言う事なのです。

オーナーの自己資金での改修費は、可能な限り抑えなくてはなりません、投資ですから。
この大前提の投資、と言う点から不必要な出費は出来ないはずなのです。
管理の大切な点が少しはお伝え出来れば良いのですが、詳しくは担当よりのご説明をお勧め致します。

USIの管理

日本人が、几帳面で繊細な感覚、美意識を持っている事は既に世界的にも知られた事と言えますが、
その日本人の気質を持って管理と教育ができたらどうでしょう。
基本的な管理として、日本人担当者が物件を管理致します。
その上で現地アメリカ人スタッフへの教育も日本人が行います。

「育ってきた環境が違うから出来ない、知らないから実施出来ない」
これが今現在の事実なのです。
当たり前の事ですが、教わったことも聞いたことも無い事を求められても困りますよね?
これが現地アメリカ人スタッフの現状です(勿論、細かい事、理路整然とした事が肌に
合わない方も居ます。日本人の中にも居ます)、これを踏まえて現地の優秀なスタッフへ日本の管理方法をOJTやロープレにて教育して行くと、素晴らしいスタッフが育成できます。其の上で仕事上合う合わないを見定めて従事して頂いております。大切な管理は日本人が行います。

数年後の管理体制としては素晴らしいスタッフが幾人も在籍しており、
チームとなり賃貸人、オーナー様の満足度を今以上に向上している事でしょう。

USIの管理

「アメリカノースダラス」
アメリカ本社では日本人スタッフ、現地スタッフがチームとしてお客様の快適な住まい、
オーナー様の住まいを大切にお守り致しております。

日常における賃貸人の対応から、賃料の管理(値上げ等)、保険の締結等様々な管理フォローも問題ございません、
オーナー様の利益と資産をお守り致します。

ハリケーン直撃直後は物件の確認を行い
必要に応じて緊急応対致します。
*ダラスエリアに大型ハリケーンが直撃する確率は極めて低い事です。

サブリース/買取保証

[サブリース] 空室保証

人口の流れや学区、物件などあらゆるデータを検証した上で物件をご提供いたしており
ます。
サブリースは必要のない選りすぐりの物件だけをご紹介、ご購入頂いております。
それでもご不安が残る事も有るかも知れません、サブリースをお付けいたします。
(担当者へお申し付け下さい)

買取保証

アメリカの人口増加、経済推移がデータとして読める状況下にございますが発展が続いている中、天災や人災による大幅な下落が絶対ない、などとは申しません。全ての状況を日々確認致しておりますので危険な兆候や情報も察知致します。
危険度に合わせオーナー様には情報提供を行ってまいります、ですが物件を手放す方向へシフトした場合でも、なかなか売却できない事もあるかも知れません。
急激な情勢変化の中、オーナー様にご安心頂けるのでしたら買取保証もございます。
必要性に合せまして担当者にご相談くださいませ。

火災/災害

保険のご用意を致しております。

サブリース/買取保証

認定再生物件 Insec

法規定 防火関連等…18項目
  • 用途上の可分・不可分
  • 接道要件
  • 敷地内通路の設置
  • 用途地域内の建築制限
  • 建築制限
  • 建ぺい率制限
  • 容積率制限
  • 用途変更の取扱い
  • 特殊建築物等の内装
  • 防火区画 堅穴区画/面積区画/高層区画/異種用途区画
  • 各戸の界壁の構造
  • 火災報知器の設置
  • 廊下幅員の確保
  • 階段のけあげ/高さ/幅
  • 居室の天井の高さ
  • 小屋裏・ロフトの扱い
  • 居室の採光及び換気
  • ベランダの手摺(柵)の高さ
構造 基礎の状況等…8項目
  • 外壁の傾き
  • 床の傾き
  • 擁壁の傾斜・クラックの有無
  • 地盤の状況
  • 基礎の状況
  • 錆汁の発生
  • 鉄筋の露出
  • コンクリートの爆裂

認定再生物件 Insec

設備 水道管等…17項目
  • 屋外灯の状況
  • 換気設備の状況
  • 給水管の状況
  • 給湯管の状況
  • 排水管の状況
  • 昇降設備定期点検の指摘の有無
  • 受水槽の水漏れ・亀裂
  • ポンプの著しい異常音・振動
  • 防火戸の状況
  • 自動火災報知設備の状況
  • 避難ハッチの状況
  • 連結送水管の状況
  • 浄化槽の水漏れ・亀裂
  • 浄化槽ブロアーの状況
  • 浄化槽の放流先
  • 浄化槽の処置対象人員
  • 受水槽
外装 屋根材等…18項目
  • ベランダ手摺のぐらつき
  • ベランダ手摺笠木の止水処理
  • ベランダ床の状況
  • ベランダドレン廻り
  • 屋根材の著しい欠損・破損・退色
  • 屋上防水層の著しい破断・膨れ・ひび割れ
  • 屋上笠木の著しい腐食・破損・変形
  • サッシ・ドア・シャッターの動作不良・施錠不良
  • 階段の状態
  • 屋上ドレン廻り
  • 天窓・ドーマーの適切な止水処理
  • 雨樋の著しい腐食・破損・変形
  • 雨樋固定金具
  • 破風・軒裏の著しいひび割れ・欠損・剥がれ
  • 外壁材の著しいひび割れ・欠損・剥がれ
  • 外壁材の剥離・破断
  • 屋根の腐敗/破損/変形
  • 施錠不良
環境 安全エリア等…8項目
  • 学区(優良校区)
  • 安全エリア(防犯/交通)
  • 人種割合(安全圏憂慮)
  • 災害エリア(過去災害から検証)
  • 利便性(空港等のアクセス)
  • 投資物件適合
  • 建物割合
  • 騒音(慢性的/環境)
その他 白蟻等…6項目
  • 越境物の有無
  • 白蟻被害の有無
  • ガスの供給(パイプ)
  • 駐輪スペースの状況
  • 駐車スペースの状況
  • ゴミ置き場の状況

*上記の保証が2年間付いております

Insec搭載物件は、以下チェック項目を専門家が厳しくチェック/改善修復致します。
Insecは物件価値/物件寿命/物件使い勝手を大幅に向上させます。

物件価値

Insec搭載物件=物件価値上昇(キャピタルゲイン)/賃料UP/売却時のタイムロス減少に
効果が御座います。

Insec 検査・保証・保障

店舗紹介

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