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経済の中心、アメリカ合衆国の好景気が続いております。
牽引されるように世界各地で経済が活況。
海外不動産投資はアジア圏も好調となっている中、カントリーリスクの低いアメリカ不動産の状況は!!

主要国人口推移比較(国際統計+PP予測)

主要国人口推移比較(国際統計+PP予測)

アメリカ不動産から生まれる資産 -1-

[住宅] 
需要と供給のバランスから考察しますと、当然の事ですが
供給がたりていなければ不動産価格も賃料価格も上昇します。

(左図)
アメリカの人口増加をご覧下さい。需要が大きくなっている事が伺えます。
純増を続けるアメリカの人口増加ですが出生率が先進国の中でも高く、さらにアメリカは、移民が多い事が周知の事実です。
(この移民に対しては多くの対策ができている状況)

バランスのとれた出生と移民が人口増加に直結し、経済成長、
不動産価格上昇に繋がっています。

日本とアメリカの消費者物価指数(IMF推計)

日本とアメリカの消費者物価指数(IMF推計)

アメリカ不動産から生まれる資産 -2-

健全な人口増加に伴い、消費者物価指数も健全に上昇している状況下では、不動産の価格も連携してまいります。

主要国に於いて、日本はバブル崩壊後厳しい30年を辿り、アメリカに離され続けております。
また主要各国には並ばれている状況となります。
アメリカの上昇角度を鑑みて頂き、左記の3つのグラフ(アメリカ不動産価格推移)をご覧頂きますと、サブプライムローン/リーマンショックを経て、不動産価格上昇が止まらない程活況で有る事が伺えます。これは、キャピタルゲイン/賃料収入において確実なプラス要因でございます。

アメリカ不動産価格推移・出典/ケースシラー

アメリカ不動産価格推移・出典/ケースシラー

アメリカ不動産から生まれる資産 -3-

サブプライムローンを引き金にリーマンショックを経験したアメリカ不動産の状況はどうなっているのでしょう。

アメリカ不動産価格遷移(左記図)から観ますと、下落から約5年で底を打ち(’12年)、上昇に転じます。’16年には鈍化傾向に入る流れを見せました17’年初頭、不動産で著名なトランプ大統領が 就任、これを皮切りにアメリカ不動産は再び勢い有る上昇傾向へと舵を取り直しました。
(不動産価格推移 ’12年→’18年 150%上昇)

節税×アメリカ不動産マーケット⇔真逆の日本

日本の不動産マーケットは新築の流通が8割/中古が2割と言う状況でして、多くの方は頷く点だと思います。(年間100万戸)
タイトルにも表記しましたが(日本と真逆)、アメリカの不動産では新築2割/中古8割がマーケットとなっております(年間500万戸)。

日本の方の多くは一戸建ての場合でしたら、新築を希望されるかと思います。
文化の違いや、状況の違いなど、「日米の真逆」には色々な要素の結果なのですが、
日本の場合「住まいは一生のお買い物」、かたやアメリカの方は事あるごとに家を買い替えるのです。(7年~8年に1回)子供の学校の為、家族の環境の為など、事実気軽に買い替えていきます。

建物の価値も真逆です

日本の物件価値はご存知の事と思いますが、基本新築購入時が最も高く、その価値は年々下がっていきます。
かたやアメリカの物件価値は人口増加と経済発展に伴い基本上昇を続けます。
経年による価格の下落があまり見られません。

以上の事から、アメリカの不動産は徐々に価値が上がり続け、州によっては加速度的に上昇、さらにエリアを選定すれば物件価値がそれ以上に上がって行くのです。(因みにアメリカの方は、家族の為に住み替えを続けている訳ですが、住んでいる数年間で物件価格が上昇しその後売却、キャピタルゲインを獲得、すぐにランクアップした物件を購入。売却/購入を続ける事により資産増を成し得ているのです。また物件を売却せず賃貸として 貸し出し、値上がり続ける賃貸収入を得る事も可能なのです。)

テキサス州 ダラス

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アメリカ不動産取引と透明度「エスクロー」

アメリカの不動産において「エスクロー」と呼ばれる、売手にも買手にも属していない、公平な第三者機関が不動産取引を公明正大に進めていきます。日本においては、仲介業者や司法書士、時には弁護士と公的な資格を持つ者が不動産取引を進めて行きますが、この中に独立した第三者(売手にも買手にも関わらない者)は存在しません。アメリカにおいては、1947年から始まったエスクローにより透明度の高い不動産取引が実現、購入者/売却者ともに公平と信頼を与え、海外からの投資にも同様に透明度の高い取引実績を示しております。

アメリカは、「順調な人口増加」「高い経済成長」「不動産取引透明度」これらの事から投資家の皆様へ「安心」と「信頼」と「期待」を与え、実益をもたらす投資先として認知されております。

主要国人口推移比較(国際統計+PP予測)

主要国人口推移比較(国際統計+PP予測)

主要国各目GDP推移

主要国各目GDP推移

アメリカがリーダーに君臨している訳

背景として、経済大国一位で居続けている事が大きな要因です、世界経済においてアメリカに関与する事無く成長を考える事は実状として有り得ません。
(商売一つ取ってみても、競争の激しいカテゴリー/エリアに進出し勝って行くことが本道とされている事も同様)

経済成長を続けるアメリカの背景に人口増加があり。左に上記と同じ図をあえて表記致しましたが、主要国の人口推移が軒並み鈍化、人口大国の中国においても2030年頃をピークに減少へ転じるとのデータもございます。

アメリカは他の主要国と全く異なる人口増加を続けております、
これは順調な出生数(年間400万人程)と移民がございます。 
移民に関しては、前政権のオバマ氏が精力的に行っていた事もあり、年間100万人以上の移民があり、アメリカ人口増加の理由となっております。

人口の増加は住宅事情に直結し賃料の増加、物件価格の上昇と言う結果をもたらしております。
経済大国の根底に人口があり、上がり続ける消費があります、人口は大切な働き手であり経済、GDPに大きく関与しております。
アメリカの名目GDPは過去30年で3倍以上に伸びております、
これらの事がアメリカ不動産の価格上昇に繋がっております。

これまでのお話にて、不明な点やご質問等ございましたら、
お問い合わせ、個別相談、またご足労お掛け致しますが
セミナー等を活用下さいましたら幸いです。

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